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Der Eigenmietwert entfällt – und jetzt?
09.10.2025 von Josua Klauser
Der Eigenmietwert ist bald Geschichte. Was bedeutet das für Sie als Immobilieneigentümerin oder - eigentümer? Und worauf sollten Sie jetzt besonders achten? Dieser Blogbeitrag ordnet ein und gibt konkrete Tipps.Nach drei gescheiterten Abstimmungen hat es beim vierten Urnengang geklappt: Die Schweiz sagte am 28. September Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Auch wenn die Umsetzung frühestens per 2028 erfolgen wird, die Weichen sind gestellt. Was zunächst wie eine rein steuerliche Änderung aussieht, hat spürbare Auswirkungen auf die persönliche Finanzplanung und Vermögensstruktur - eine ganzheitliche Betrachtung der finanziellen Situation ist daher unerlässlich.
Was ändert sich konkret?
Nach der Umsetzung entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts auf alle selbstgenutzten Liegenschaften. Im Gegenzug können Sie auch keine Unterhalts- und Schuldzinsabzüge mehr geltend machen. Eine Ausnahme gilt für Erstkäuferinnen und -käufer: Sie können bis zu zehn Jahre nach dem Erwerb Schuldzinsen im Umfang von maximal CHF 10 000 (Ehepaare) respektive CHF 5 000 (Alleinstehende) abziehen. Dieser Abzug nimmt über zehn Jahre linear um jährlich zehn Prozent ab.
Für die meisten Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer bedeutet das: Die Steuerbelastung wird sich im aktuellen Zinsumfeld reduzieren, gleichzeitig wird die Steuerdeklaration einfacher.
Wer ist betroffen?
Nicht nur Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien sind betroffen. Auch wer Renditeobjekte besitzt oder Schulden hat ohne Immobilienbesitz, spürt die Auswirkungen:
Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigenheimen: Vereinfachte Steuerdeklaration und in den meisten Fällen eine geringere Steuerbelastung.
Besitzerinnen und Besitzer von Renditeobjekten: Der Schuldzinsabzug wird eingeschränkt: Schuldzinsen können neu weiterhin steuerlich abgezogen werden und zwar nach der sogenannten quotal-restriktiven Methode. Die Höhe des zulässigen Abzugs entspricht dem Anteil des unbeweglichen Vermögens der viermieteten Objekte am Gesamtvermögen. Das führt tendenziell zu einer höheren Steuerbelastung.
Privatschuldner ohne Liegenschaften: Schuldzinsen können nicht mehr abgezogen werden.
Zweitwohnungsbesitzerinnen und -besitzer: Je nach Kanton kommt eine neue Liegenschaftssteuer hinzu. Welche Kantone diese einführen und wie hoch sie ausfällt, ist noch offen.
Jetzt handeln oder abwarten?
Die gute Nachricht: Sie müssen nicht überstürzt handeln. Bis zur Umsetzung vergehen noch mindestens zwei bis drei Jahre. Trotzdem lohnt es sich, gewisse Massnahmen ins Auge zu fassen:
1. Renovationen vorziehen
Wenn Sie grössere Renovationen oder Unterhaltsarbeiten planen, kann es sinnvoll sein, diese vorzuziehen. Solange der Eigenmietwert noch gilt, können Sie diese Kosten steuerlich absetzen. Nach dem Ja zur Abschaffung können sie nun bei den Bundessteuern nicht mehr vom steuerlichen Einkommen abgezogen werden. Mit Blick auf die weiterhin geltenden kantonalen Energiegesetze und die möglichen kantonalen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten, empfehlen sich energetische Sanierungen aber nach wie vor.
Auch nach der Abschaffung des Eigenmietwertes bleiben energetische Investitionen steuerlich abziehbar, sofern sie:
- dem Energiesparen oder Umweltschutz dienen,
- nicht durch Fördermittel gedeckt sind (diese müssen abgezogen werden),
- bei bestehenden Gebäuden erfolgen (nicht bei Neubauten),
- Die Investitionen können über bis zu drei Steuerperioden verteilt abgezogen werden, falls sie das Einkommen übersteigen.
2. Dokumentation wertvermehrender Kosten
Da künftig die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten nicht mehr über die Einkommensteuer erfolgt, empfiehlt es sich, die wertvermehrenden Kosten gut zu dokumentieren. Diese können später bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden.
3. Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum
Bei Stockwerkeigentum könnte eine temporäre Erhöhung der Beiträge in den Erneuerungsfonds prüfenswert sein. Diese Einlagen sind bis zum Inkrafttreten noch absetzbar.
4. Finanzierung überdenken – aber nicht überstürzen
Die Frage nach der optimalen Finanzierung stellt sich neu. Doch Vorsicht: Eine Amortisation macht nicht in jedem Fall Sinn. Wird eine Hypothek mit vorhandenem Kapital amortisiert, sind die Mittel fortan in der Liegenschaft gebunden und stehen im freien Vermögen nicht mehr zur Verfügung. Das kann die finanzielle Flexibilität einschränken.
Was bedeutet das für den Immobilienmarkt im Zürcher Oberland?
Die Auswirkungen auf die Immobilienpreise dürften begrenzt bleiben. Die grundlegenden Herausforderungen beim Erwerb von Wohneigentum – wie die hohen Immobilienpreise und die oft unzureichenden finanziellen Mittel vieler Käufer – werden durch die Abschaffung des Eigenmietwerts nicht gelöst.
Interessant wird die Entwicklung bei älteren Liegenschaften: Viele Einfamilienhäuser haben angesichts ihres Alters Sanierungspotenzial. Da Unterhaltskosten künftig nicht mehr absetzbar sind, könnte sich die Preisdifferenz zwischen Neubauten und älteren Objekten vergrössern.
Insgesamt rechnen wir damit, dass die Preise der Eigenheime im Kanton Zürich in den kommenden Jahren weiter steigen werden – wenn auch moderat.
Keine Schnellschüsse – aber auch nicht untätig bleiben
Der langen Rede kurzer Sinn: Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt für viele Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer Vorteile. Gleichzeitig ergeben sich neue Fragen zur optimalen Finanzierung und zum Unterhalt der Liegenschaft.
Unser Rat: Nehmen Sie sich Zeit für eine sorgfältige Analyse Ihrer individuellen Situation. Wenn Sie Fragen haben zur Reform oder zu anderen Immobilienthemen sind wir gerne für Sie da. Sie wissen ja: Eine klärende Beratung ist die halbe (Eigen-)Miete.
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Josua Klauser
Marktgebietsleiter Retail Banking NordMenschen zu begeistern und mein Team zu stärken, das ist meine Leidenschaft. Als Marktgebietsleiter Nord setze ich mich mit viel Herzblut dafür ein, dass unsere Kundinnen und Kunden an jedem Standort nicht nur gut beraten, sondern rundum verstanden werden. Wir hören genau hin, nehmen Ihre Situation ernst und entwickeln gemeinsam Lösungen, die wirklich zu Ihnen passen. Unser Anspruch: Persönlich, kompetent und auf Augenhöhe – auch bei komplexen Themen.
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